La donation entre époux et la vente d’une maison : ce qu’il faut savoir
La donation entre époux, également appelée « donation au dernier vivant », est un acte juridique permettant à un conjoint de transmettre tout ou partie de ses biens à l’autre conjoint en cas de décès. Cette pratique est courante en France, notamment pour les couples qui souhaitent protéger leur partenaire en cas de disparition anticipée.
Dans le cadre d’une vente d’une maison après une donation entre époux, plusieurs aspects doivent être pris en compte, tant sur le plan juridique que fiscal. Cet article va aborder quelques points importants à considérer lors de cette démarche.
Les différentes formes de donation entre époux
Il existe plusieurs types de donations entre époux, qui peuvent avoir des conséquences différentes sur la vente d’une maison :
La donation sans réserve d’usufruit
Cette forme de donation consiste à donner la pleine propriété des biens concernés au conjoint survivant. Il s’agit de la solution la plus protectrice pour ce dernier, puisqu’il dispose librement des biens et peut ainsi vendre, louer ou hypothéquer la maison sans restriction aucune.
La donation avec réserve d’usufruit
Le donateur conserve l’usufruit du bien donné, c’est-à-dire le droit de l’utiliser, de le louer et de percevoir les revenus générés par celui-ci. Le conjoint bénéficiaire reçoit uniquement la nue-propriété des biens, c’est-à-dire un droit de propriété limité. Dans ce cas, la vente d’une maison après une donation entre époux peut être plus complexe, car l’accord du donateur est nécessaire pour réaliser la transaction.
Les conséquences fiscales de la vente d’une maison après une donation entre époux
Lorsqu’un conjoint vend une maison reçue par donation entre époux, il doit tenir compte des impôts sur les plus-values immobilières.
Le calcul des plus-values immobilières
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition (ou valeur vénale) au moment de la donation. Si la maison a été acquise avant la donation, on prend en compte le prix d’achat initial pour déterminer la plus-value éventuelle.
Des abattements pour durée de détention sont prévus par la loi, permettant de réduire voire exonérer totalement la plus-value imposable. Par exemple, si le conjoint vend la maison 22 ans après l’avoir reçu en donation, il bénéficie d’un abattement de 66% sur sa plus-value.
Les taux d’imposition sur les plus-values immobilières
En général, les plus-values immobilières sont soumises à un taux d’imposition global de 36,2%, incluant les prélèvements sociaux. Toutefois, certaines situations particulières peuvent donner lieu à des exonérations ou des taux réduits.
Par exemple, la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values. De même, si le conjoint survivant vend la maison pour acheter une nouvelle résidence principale, il peut bénéficier d’un abattement de 150 000 euros sur sa plus-value imposable.
La donation entre époux et l’indivision
Dans certains cas, la vente d’une maison après une donation entre époux peut se réaliser dans un contexte d’indivision, c’est-à-dire lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de propriété sur un bien immobilier. Cette situation peut survenir lorsqu’un couple divorce ou se sépare, par exemple.
Lorsque la maison en indivision a été reçue en donation entre époux, il convient de respecter certaines règles spécifiques pour procéder à la vente :
L’accord des indivisaires
Tous les indivisaires doivent donner leur accord pour vendre la maison, à moins qu’un juge n’autorise la vente malgré l’opposition de l’un d’eux. Le partage des sommes issues de la vente doit également être décidé à l’unanimité.
Le droit de préemption des indivisaires
Avant de vendre la maison à un tiers, les indivisaires ont la possibilité de l’acheter eux-mêmes en exerçant leur droit de préemption. Ce droit permet à un indivisaire de se porter acquéreur du bien avant qu’il ne soit vendu à un autre acheteur.
En conclusion, la vente d’une maison après une donation entre époux est une opération qui nécessite de bien connaître les règles juridiques et fiscales en vigueur. Il est donc recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour être accompagné dans cette démarche.